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標準管理委託契約書が改正されました。
今後管理委託契約を交わされる管理組合は注意が必要です。

2016年7月29日に管理会社との契約内容を見直し、標準管理委託契約書第14条関連【管理規約等の提供】本則とコメントが大幅に改正されました。
この概要改正後の対照表を、本ホームページ(本編並びにお役立ちページ)にリンクさせました。
今回の改正は、管理会社に全面的に任せている重要事項に係る調査書(主に管理組合員が自己の専有部分を売却しようとする時、その売却を依頼する宅地建物業者から管理会社に対して請求される書面)に関しての内容となります。
管理組合では、その業務には情報開示が無く、管理会社と業者間でのやり取りの齟齬により、新たに居住してくる組合員との間で問題を大きくしてしまう事象があります。
つまり、情報開示が無いと言う事は、管理会社がどの業者にどのように情報を伝えているのか全く分からないと言う事です。緊張感の無い管理会社による、事実と違った内容の情報開示や開示しなくてはいけない事を開示しないと言う事により、それをそのまま、或いは聞き取りがされていない事に関しても、間違った情報を買主に伝えてしまう事になります。
その様な売買により、新たな区分所有者となった組合員との問題が起きることとなります。
(事例:ペット飼育が出来ないにも拘らず、「飼っている人もいますよ」と説明を受けて入居し、後になって問題になってしまう。)
又、コメントには、管理会社が宅地建物取引業者に交付する書面の内容並びに交付先を管理組合に開示することを義務付ける事も提唱しています。できれば交付書面を統一化し、管理組合のチェックを受ける体制を確立したいものです。
2011.3.11東日本大震災
仙台のマンション
傾きが基準に達するまで
待ち取り壊しをした建物
開閉不能となった玄関ドア
階により損傷程度に違いが

Information
マンションはいつまで棲み続けられる?
・人間に例えると血管に当たる給排水管設備の維持修繕が寿命を左右します。
予防治療的対応が望まれます。
・給排水管の寿命は一般的に30年と言われています。配管・継手の材料や工法により劣化状況は違います。改修時期の把握の為、その詳細を調査(図面通りであるとは限りません。)並びに改修方法の情報を持つことが大事です。
左記漏水事故事例を参照してください。
改修事例はこちら
共用部と専有部の区分はどう考えれば良いか
・共用部と専有部の区分は一般的に標準管理規約の指針に沿って考えます。
・各マンションの管理規約に其々の区分を詳細に決めることが大事です。
この区分に沿って『日常管理の責任区分と費用の負担の在り方』を共有する事が大変重要になります。実際の修繕現場では、その区分が曖昧な為に責任の在り処から検証する事となり、適切な維持修繕の支障となる事もあります。
長期修繕計画策定及び見直しの方法と管理規約との関係は?
標準管理規約第32条管理組合の業務第3項『長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理』とあり、管理組合の重要な業務として位置づけされています。
・マンション分譲時の原始規約は、分譲主が公正証書規約として作成します。その規約は書面の合意として承認書を取り付け、区分所有者全員の合意により承認されたと解され、その後の管理のマンションの憲法として確立されます。直近では、平成28年3月に変更された標準管理規約に沿って、各マンションの管理規約が改正されている事と思いますが、そのまま改正されず放置され続けているマンションも少なからずあるのが現状です。その分譲主が作成した原始規約と共に、非常にアバウトな長期修繕計画書も策定され購入者に示される事が一般的です。
管理会社と信頼感でつながるにはどうしたら良いか?
・管理委託契約書の内容の理解を深め、管理組合にとってベストな物であり管理会社にとっても満足の行く様な内容にする。お互いに緊張感を持って対峙する。
・管理委託契約には基幹業務と基幹業務以外の業務があり、近年は基幹業務(特に収納と会計)の事務管理を主体に管理会社に委託をし、その他の業務に関しては分離発注する事が選択されて来た。これには管理組合の立場に立ってくれる外部の専門家を活用しながら、区分所有者の力を十分に発揮して『自分たちの財産は自分たちで守る』との精神を培っている。
建物設備調査診断
給排水管劣化診断
給排水管改修設計
専有部分改修に係るガイドライン
改修専門技術者との連携
管理組合向け出張セミナー
管理規約策定・見直し
長期滞納者への法的対応
長期修繕計画策定・見直し
マンション管理士等資格者との連携
築30年超のマンション共用部
竪管継手からの漏水事故事例
押入れ奥の共用部竪管
キッチンからの枝管
継手下部に一円玉程度の穴
仮復旧(パテ補修)
仮復旧(乾燥)
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