石田マンション管理士事務所は管理組合のためのコンサルタント業務をしています

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『マンション管理の適正化の推進に関する法律』『マンションの建替え等の円滑化に関する法律』という2つの法律が同時に改正されました。  
<管理不全化の抑制>
築40年超のマンションが現在約81万戸強から10年後には198万戸、20年後には367万戸と急速に増加する事を見越して、それらの管理適正化を図ろう管理不全化を抑制しようというものです。
具体的には自治体が適正化推進計画を作成する、管理組合が作成した管理計画を自治体が
認定するという制度が創設されます。認定基準については未だ確定しておりませんが、軌道に乗れば各管理組合の責務はより重い物となります。
この事は、任意でそれぞれの自主性に任されており、自治体や管理組合の事情や考え方によっては、この制度に取り組めない可能性があり、実効性に疑問が残ります。
「耐震性不足」や「非バリアフリー」である取り組みが非常に困難である事が原因となり、計画が認定されない、あるいは評価が下がる事により徐々に住まう方の関心が薄れ管理不全に陥る構図もあります。
<マンションの長寿命化>
鉄筋コンクリートは100年くらいで自然に壊れることはなく、適宜手を加えて行くことで、人の寿命とは比較に成らない耐用年数を持つことができます。
1.構造体の保全
2.防水性の確保
3.設備の更新(給排水設備等)
4.耐震化とバリアフリー化および省エネルギー化


2011.3.11東日本大震災
仙台のマンション
傾きが基準に達するまで
待ち取り壊しをした建物
開閉不能となった玄関ドア
階により損傷程度に違いが

Information
マンションはいつまで棲み続けられる?
・人間に例えると血管に当たる給排水管設備の維持修繕が寿命を左右します。
予防治療的対応が望まれます。
・給排水管の寿命は一般的に30年と言われています。配管・継手の材料や工法により劣化状況は違います。改修時期の把握の為、その詳細を調査(図面通りであるとは限りません。)並びに改修方法の情報を持つことが大事です。
左記漏水事故事例を参照してください。
改修事例はこちら
共用部と専有部の区分はどう考えれば良いか
・共用部と専有部の区分は一般的に標準管理規約の指針に沿って考えます。
・各マンションの管理規約に其々の区分を詳細に決めることが大事です。
この区分に沿って『日常管理の責任区分と費用の負担の在り方』を共有する事が大変重要になります。実際の修繕現場では、その区分が曖昧な為に責任の在り処から検証する事となり、適切な維持修繕の支障となる事もあります。
長期修繕計画策定及び見直しの方法と管理規約との関係は?
標準管理規約第32条管理組合の業務第3項『長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理』とあり、管理組合の重要な業務として位置づけされています。
・マンション分譲時の原始規約は、分譲主が公正証書規約として作成します。その規約は書面の合意として承認書を取り付け、区分所有者全員の合意により承認されたと解され、その後の管理のマンションの憲法として確立されます。直近では、最終版令和3年6月に変更された標準管理規約に沿って、各マンションの管理規約が改正されている事と思いますが、そのまま改正されず放置され続けているマンションも少なからずあるのが現状です。その分譲主が作成した原始規約と共に、非常にアバウトな長期修繕計画書も策定され購入者に示される事が一般的です。
管理会社と信頼感でつながるにはどうしたら良いか?
・管理委託契約書の内容の理解を深め、管理組合にとってベストな物であり管理会社にとっても満足の行く様な内容にする。お互いに緊張感を持って対峙する。
・管理委託契約には基幹業務と基幹業務以外の業務があり、近年は基幹業務(特に収納と会計)の事務管理を主体に管理会社に委託をし、その他の業務に関しては分離発注する事が選択されて来た。これには管理組合の立場に立ってくれる外部の専門家を活用しながら、区分所有者の力を十分に発揮して『自分たちの財産は自分たちで守る』との精神を培っている。
建物設備調査診断
給排水管劣化診断
給排水管改修設計
専有部分改修に係るガイドライン
改修専門技術者との連携
管理組合向け出張セミナー
管理規約策定・見直し
長期滞納者への法的対応
長期修繕計画策定・見直し
マンション管理士等資格者との連携
築年数の古いマンションでは
専有部の配管がコンクリートで
固められている事があります。
コンクリートを大きく斫って
排水管を交換します。
洗濯パン等ユーテイリティ
給水管・給湯管と同じ場所
の為同時に交換
排水管はしっかりと勾配を取り
支持金具を取り付けます
交換後砂等を使い復旧します
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