石田マンション管理士事務所は管理組合のためのコンサルタント業務をしています

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あなたのマンションは大丈夫ですか?
長期修繕計画書は、将来を見据えたものになっていますか?
築年数を経たマンション(築30年以上経過)が、今後ますます増えて来ます。
特に静岡県のマンション事情は、政令都市という割には情報が入って来ません。頼みの管理会社においても、日々の管理業務に翻弄されるだけで、情報の取り込みやスキルアップをする事ができない現状があるようです。(第三の老いとして管理業界の人材の高齢化もあると言います。)
その様なマンション事情の中、建物の老朽化、設備の老朽化に伴う正しい改修が行われないと共に、劣化した長期修繕計画は役に立ちません。
その場その場の修理を行った結果、修繕積立金の枯渇を招いているようです。
この対策として、将来の大きな改修費用(特に設備の改修費用と方法)の適正化を諮った長期修繕計画として行かないといけません。
将来を見据えた長期修繕計画の作成にする為のアドバイスを行っています。先ず、あなたのマンションンの現状を把握し、一緒に考えて行きませんか?
2011.3.11東日本大震災
仙台のマンション
傾きが基準に達するまで
待ち取り壊しをした建物
開閉不能となった玄関ドア
階により損傷程度に違いが

Information
マンションはいつまで棲み続けられる?
・人間に例えると血管に当たる給排水管設備の維持修繕が寿命を左右します。
予防治療的対応が望まれます。
・給排水管の寿命は一般的に30年と言われています。配管・継手の材料や工法により劣化状況は違います。改修時期の把握の為、その詳細を調査(図面通りであるとは限りません。)並びに改修方法の情報を持つことが大事です。
左記漏水事故事例を参照してください。
改修事例はこちら
共用部と専有部の区分はどう考えれば良いか
・共用部と専有部の区分は一般的に標準管理規約の指針に沿って考えます。
・各マンションの管理規約に其々の区分を詳細に決めることが大事です。
この区分に沿って『日常管理の責任区分と費用の負担の在り方』を共有する事が大変重要になります。実際の修繕現場では、その区分が曖昧な為に責任の在り処から検証する事となり、適切な維持修繕の支障となる事もあります。
長期修繕計画策定及び見直しの方法と管理規約との関係は?
標準管理規約第32条管理組合の業務第3項『長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理』とあり、管理組合の重要な業務として位置づけされています。
・マンション分譲時の原始規約は、分譲主が公正証書規約として作成します。その規約は書面の合意として承認書を取り付け、区分所有者全員の合意により承認されたと解され、その後の管理のマンションの憲法として確立されます。直近では、平成28年3月に変更された標準管理規約に沿って、各マンションの管理規約が改正されている事と思いますが、そのまま改正されず放置され続けているマンションも少なからずあるのが現状です。その分譲主が作成した原始規約と共に、非常にアバウトな長期修繕計画書も策定され購入者に示される事が一般的です。
管理会社と信頼感でつながるにはどうしたら良いか?
・管理委託契約書の内容の理解を深め、管理組合にとってベストな物であり管理会社にとっても満足の行く様な内容にする。お互いに緊張感を持って対峙する。
・管理委託契約には基幹業務と基幹業務以外の業務があり、近年は基幹業務(特に収納と会計)の事務管理を主体に管理会社に委託をし、その他の業務に関しては分離発注する事が選択されて来た。これには管理組合の立場に立ってくれる外部の専門家を活用しながら、区分所有者の力を十分に発揮して『自分たちの財産は自分たちで守る』との精神を培っている。
建物設備調査診断
給排水管劣化診断
給排水管改修設計
専有部分改修に係るガイドライン
改修専門技術者との連携
管理組合向け出張セミナー
管理規約策定・見直し
長期滞納者への法的対応
長期修繕計画策定・見直し
マンション管理士等資格者との連携
築30年超のマンション共用部
竪管継手からの漏水事故事例
押入れ奥の共用部竪管
キッチンからの枝管
継手下部に一円玉程度の穴
仮復旧(パテ補修)
仮復旧(乾燥)
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