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インスペクションで中古市場が変わる
既存住宅調査並びに売買瑕疵担保保険の普及と重要事項説明の義務化(平成30年4月1日)
1)売主や買主との媒介契約締結時に「建物状況調査」を実施する検査事業者の斡旋の可否を示すこと
2)過去1年以内に「建物状況調査」が行われた既存住宅を取引する際、調査結果の概要を買主へ重要事項説明時に説明をすること
3)売買契約締結時に建物状況調査の結果の概要について、売主・買主双方が内容を確認し、売主及び買主に契約書面の一部として交付すること
以上の3点が宅地建物取引業者に課せられることとなりました。既存住宅調査や瑕疵担保保険の義務化ではないのですが、普及を促し既存住宅売買を安心して行う為の改正となります。

ではマンションではどうでしょうか?
既存マンションの売買の取引時には、専有部や共用部の状況調査を行い、安心して取引ができる様、この制度が普及して行く事が望ましいと考えます。
それに止まらず、マンションにおいては、最も重要なマンション内のコミュニティ・管理組合の運営・修繕積立金の充足・適性な修繕計画の状況が把握できないといけません。
この辺りの情報が整理されていない取引が散見され、思わぬトラブルとなり、購入後の買主に重くのしかかってきます。
この問題解決にはマンション管理士の力が必要となります。
管理組合どうしの情報交換をしませんか?
管理士が中心になり、日頃の管理運営に関しての悩みをお聞きする場を設定し、情報交換をして行く事をお勧めします。
気軽にお声を掛けて戴ければ、一定の管理組合さんが集まる場を設定します。お申し込みはメールでお知らせください。
費用は特に戴きませんが、複数の管理組合が集まって戴ける場合に限らせて戴きます。
今までのセミナーにおいで戴いた方などに、参加を促していきます。

2011.3.11東日本大震災
仙台のマンション
傾きが基準に達するまで
待ち取り壊しをした建物
開閉不能となった玄関ドア
階により損傷程度に違いが

Information
マンションはいつまで棲み続けられる?
・人間に例えると血管に当たる給排水管設備の維持修繕が寿命を左右します。
予防治療的対応が望まれます。
・給排水管の寿命は一般的に30年と言われています。配管・継手の材料や工法により劣化状況は違います。改修時期の把握の為、その詳細を調査(図面通りであるとは限りません。)並びに改修方法の情報を持つことが大事です。
左記漏水事故事例を参照してください。
改修事例はこちら
共用部と専有部の区分はどう考えれば良いか
・共用部と専有部の区分は一般的に標準管理規約の指針に沿って考えます。
・各マンションの管理規約に其々の区分を詳細に決めることが大事です。
この区分に沿って『日常管理の責任区分と費用の負担の在り方』を共有する事が大変重要になります。実際の修繕現場では、その区分が曖昧な為に責任の在り処から検証する事となり、適切な維持修繕の支障となる事もあります。
長期修繕計画策定及び見直しの方法と管理規約との関係は?
標準管理規約第32条管理組合の業務第3項『長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理』とあり、管理組合の重要な業務として位置づけされています。
・マンション分譲時の原始規約は、分譲主が公正証書規約として作成します。その規約は書面の合意として承認書を取り付け、区分所有者全員の合意により承認されたと解され、その後の管理のマンションの憲法として確立されます。直近では、平成28年3月に変更された標準管理規約に沿って、各マンションの管理規約が改正されている事と思いますが、そのまま改正されず放置され続けているマンションも少なからずあるのが現状です。その分譲主が作成した原始規約と共に、非常にアバウトな長期修繕計画書も策定され購入者に示される事が一般的です。
管理会社と信頼感でつながるにはどうしたら良いか?
・管理委託契約書の内容の理解を深め、管理組合にとってベストな物であり管理会社にとっても満足の行く様な内容にする。お互いに緊張感を持って対峙する。
・管理委託契約には基幹業務と基幹業務以外の業務があり、近年は基幹業務(特に収納と会計)の事務管理を主体に管理会社に委託をし、その他の業務に関しては分離発注する事が選択されて来た。これには管理組合の立場に立ってくれる外部の専門家を活用しながら、区分所有者の力を十分に発揮して『自分たちの財産は自分たちで守る』との精神を培っている。
建物設備調査診断
給排水管劣化診断
給排水管改修設計
専有部分改修に係るガイドライン
改修専門技術者との連携
管理組合向け出張セミナー
管理規約策定・見直し
長期滞納者への法的対応
長期修繕計画策定・見直し
マンション管理士等資格者との連携
築年数の古いマンションでは
専有部の配管がコンクリートで
固められている事があります。
コンクリートを大きく斫って
排水管を交換します。
洗濯パン等ユーテイリティ
給水管・給湯管と同じ場所
の為同時に交換
排水管はしっかりと勾配を取り
支持金具を取り付けます
交換後砂等を使い復旧します
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